С 1 января 2026 года ставка НДС увеличена с 20% до 22%. Для строительных компаний это означает, что все утверждённые сметы с НДС 20% формально устарели. Сумма НДС в сводном сметном расчёте указывается отдельной строкой и исчисляется от итогов глав 1–12 — при изменении ставки её необходимо пересчитать. Разбираем формулы, порядок действий и даём шаблон допсоглашения для согласования с заказчиком.
Почему нельзя просто оставить старую смету
Сводный сметный расчёт — это основа ценообразования в строительстве. НДС в нём выделяется отдельной строкой после итогов глав 1–12 и рассчитывается по действующей ставке. Когда ставка была 20% — в смете стояла одна сумма. Теперь ставка 22% — сумма должна быть другой.
Подрядчик обязан начислить НДС по действующей ставке на дату подписания акта выполненных работ. Если смета не пересчитана, а цена контракта не изменена — подрядчик платит разницу из собственной маржи.
При стоимости объекта 50 млн ₽ разница между НДС 20% и 22% составляет около 833 000 ₽. На объекте за 100 млн — уже 1,67 млн ₽. Для подрядчика с маржой 10–15% это критическая потеря.
Важно: изменение ставки НДС не требует повторной государственной экспертизы проектной документации. Пересчёт сметы — это корректировка расчёта стоимости, а не изменение проектных решений.
Формула пересчёта НДС в сводном сметном расчёте
Базовая формула простая. НДС в смете рассчитывается от итога глав 1–12 сводного сметного расчёта.
Было (ставка 20%):
НДС = Итого по главам 1–12 × 20%
Стало (ставка 22%):
НДС = Итого по главам 1–12 × 22%
Пример пересчёта
| Параметр | Старая смета (НДС 20%) | Новая смета (НДС 22%) | Разница |
|---|---|---|---|
| Итого главы 1–12 | 41 666 667 ₽ | 41 666 667 ₽ | — |
| НДС | 8 333 333 ₽ | 9 166 667 ₽ | +833 333 ₽ |
| Итого с НДС | 50 000 000 ₽ | 50 833 333 ₽ | +833 333 ₽ |
Итого по главам 1–12 не меняется — меняется только строка НДС и итоговая стоимость объекта.
Если в смете НДС был «в том числе»
В некоторых контрактах цена указана как фиксированная сумма «в том числе НДС 20%». В этом случае пересчёт выглядит иначе — итого с НДС не меняется, но база для расчёта НДС уменьшается.
Было: 50 000 000 ₽ в т.ч. НДС 20% → база = 50 000 000 ÷ 1,20 = 41 666 667 ₽ → НДС = 8 333 333 ₽
Стало (при неизменной цене): 50 000 000 ₽ в т.ч. НДС 22% → база = 50 000 000 ÷ 1,22 = 40 983 607 ₽ → НДС = 9 016 393 ₽
В этом случае подрядчик формально получает ту же сумму, но его выручка без НДС уменьшается на 683 060 ₽. Это прямое снижение маржи — ради его предотвращения и нужно допсоглашение об увеличении цены.
Порядок пересчёта: пошагово
Шаг 1. Составьте реестр открытых контрактов
Выгрузите из учётной системы все действующие контракты, по которым есть незавершённые работы. Для каждого зафиксируйте: номер и дату договора, общую стоимость, ставку НДС в договоре, объём выполненных и невыполненных работ.
Шаг 2. Пересчитайте сметы по каждому объекту
По каждому незавершённому объекту пересчитайте строку НДС в сводном сметном расчёте с 20% на 22%. Итого по главам 1–12 оставьте без изменений.
Шаг 3. Рассчитайте разницу по невыполненному объёму
Пересчёт касается только работ, которые будут выполнены (акты подписаны) в 2026 году и позже. Работы, принятые по актам в 2025 году, остаются по ставке 20%.
Формула: Доплата = Стоимость невыполненных работ без НДС × (22% − 20%)
Шаг 4. Подготовьте допсоглашение
На основании расчёта подготовьте допсоглашение к договору с указанием новой суммы контракта и обоснованием изменения.
Шаг 5. Согласуйте с заказчиком
Направьте заказчику допсоглашение с приложением пересчитанной сметы. Обоснование — изменение ставки НДС в соответствии с ФЗ № 425-ФЗ от 28.11.2025.
Шаблон допсоглашения
Ниже — ключевые пункты, которые должны быть в допсоглашении. Адаптируйте под конкретный договор.
Пункт 1. Основание изменения. «В связи с увеличением ставки налога на добавленную стоимость с 20% до 22% на основании Федерального закона № 425-ФЗ от 28.11.2025, Стороны пришли к соглашению о внесении следующих изменений в Договор...»
Пункт 2. Изменение цены. «Цену Договора изложить в следующей редакции: общая стоимость работ составляет _____ (___) рублей, в том числе НДС по ставке, установленной действующим законодательством Российской Федерации.»
Пункт 3. Формулировка ставки (защита от будущих изменений). Рекомендуем заменить «в том числе НДС 22%» на «в том числе НДС по ставке, установленной действующим законодательством». Это защитит от необходимости подписывать новое допсоглашение при следующем изменении ставки.
Пункт 4. Порядок расчётов по переходному периоду. «Работы, принятые по актам до 31.12.2025, оплачиваются по ранее согласованной стоимости с НДС 20%. Работы, принятые по актам с 01.01.2026, оплачиваются по новой стоимости с НДС 22%.»
Пункт 5. Вступление в силу. «Настоящее дополнительное соглашение вступает в силу с 1 января 2026 года и распространяется на правоотношения, возникшие с указанной даты.»
Совет: подготовьте типовой шаблон один раз и направьте всем контрагентам массовой рассылкой. При портфеле в 15–20 контрактов это экономит десятки часов работы.
Частые вопросы
Нужна ли повторная экспертиза сметы?
Нет. Изменение ставки НДС — это изменение налогового законодательства, а не проектных решений. Повторная государственная экспертиза не требуется.
Что делать, если заказчик отказывается подписывать допсоглашение?
Подрядчик всё равно обязан начислить НДС по ставке 22%. Если заказчик не подписывает допсоглашение — разницу подрядчик платит из собственной маржи. В этом случае рекомендуется направить официальное письмо с обоснованием и сохранить его для возможного судебного разбирательства.
Как быть с госконтрактами?
Правила те же — НДС 22% применяется ко всем отгрузкам с 1 января 2026 без исключений. Для госконтрактов изменение цены возможно в пределах, предусмотренных условиями контракта и нормами 44-ФЗ.
Что если часть работ выполнена в 2025, а часть в 2026?
Работы разделяются по дате подписания акта приёмки. Акты, подписанные до 31.12.2025, облагаются по ставке 20%. Акты, подписанные с 01.01.2026, — по ставке 22%. В КС-2 и КС-3 ставка указывается отдельно для каждого акта.
Что делать прямо сейчас
-
Проведите инвентаризацию — составьте реестр контрактов с НДС 20%, по которым есть невыполненные работы.
-
Пересчитайте сметы — по формуле выше определите разницу по каждому объекту.
-
Подготовьте допсоглашения — используйте шаблон из этой статьи, адаптируйте под каждый контракт.
-
Обратитесь за помощью — мы в Финтехплюс проведём аудит портфеля контрактов, пересчитаем сметы, подготовим допсоглашения и сопроводим согласование с заказчиками. Стройка — наш профиль: у нас действующие клиенты в промышленном строительстве с оборотом до 350 млн ₽/год.
Статья подготовлена по материалам ФЗ № 425-ФЗ от 28.11.2025, разъяснений Минфина России о порядке применения НДС 22% в строительстве и методических материалов сети 1С:БухОбслуживание. Актуально на май 2026 года.